Finanse Wspólnoty Mieszkaniowej – kto, ile i za co?

Utrzymanie Wspólnoty Mieszkaniowej kosztuje, nie ma co do tego wątpliwości. Jednak wątpliwości często pojawiają się, gdy mieszkańcy pytają z lekką niecierpliwością, a czasem i oburzeniem – a na co nasze składki idą? Nie wszystkie wydatki na eksploatację nieruchomości widać od razu. Co więcej, według zasady rozkładu wydatków wynikającej z ustawy o własności lokali – „przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziału.”

W praktyce mówimy więc o pokryciu faktycznych kosztów i zwrocie nadpłaty. Obieg wygląda następująco:

• Właściciele lokali wpłacają na konto Wspólnoty Mieszkaniowej miesięczne zaliczki na poczet utrzymania nieruchomości. Wysokość zaliczki reguluje uchwała Wspólnoty.

Następnie zarząd Wspólnoty reguluje jej zobowiązania, które dzielą się na trzy duże obszary:

• Koszty eksploatacyjne – choć zwie się je kosztami zarządu to obejmują takie rzeczy jak oświetlenie klatek schodowych i części wspólnych, zasilanie wind, naprawy awarii, przeglądy wynikające z konkretnych przepisów i zasad eksploatacji różnych urządzeń np. przeciwpożarowych, regularne konserwacje, utrzymanie czystości, koszt ubezpieczenia czy wynagrodzenie zarządu.
• Koszty mediów, czyli głównie: koszty ogrzewania budynku (o czym więcej za chwilę), zimną i ciepłą wodę oraz odbiór śmieci.
• Koszty remontów, czyli fundusz remontowy, który może, ale nie musi zostać założony. Jest to jednak zalecane, ponieważ taki fundusz umożliwi wykonanie natychmiastowej naprawy o znaczących kosztach, która może wydarzyć się raz na kilka lat, a której zignorowanie może znacząco obniżyć wartość nieruchomości i spowodować nieodwracalne zniszczenia.

A propos ogrzewania – wiele osób pyta dlaczego rachunki za ogrzewanie składają się z trzech części? Otóż na taki rachunek składają się:

1. abonament, którego wysokość zależy od mocy zamówionej dla budynku – ta stała kwota jest rozliczana proporcjonalnie do posiadanych udziałów.
2. ogrzewanie części wspólnej – jest to różnica między wskazaniami licznika głównego a sumą wskazań liczników indywidualnych. Ta różnica jest również rozliczana proporcjonalnie do posiadanych udziałów.
3. ogrzewanie indywidualnego mieszkania, obliczane według zużytych gigadżuli razy cena za jednostkę.

Na koniec roku Zarząd Wspólnoty rozlicza wszystkie zaliczki, jednak regulując na bieżąco opłaty np. mediów, może co kilka miesięcy korygować i dostosowywać wysokość zaliczki do faktycznych kosztów i zmieniających się cen. Na podstawie lat poprzednich i prognoz, Zarząd co roku opracowuje plan finansowy, który powinien dawać mieszkańcom Wspólnoty jasny pogląd na nadchodzące w kolejnym roku koszty oraz dać poczucie bezpieczeństwa.

Zarząd ma obowiązek prowadzić, a każdy członek Wspólnoty ma prawo wglądu do następujących dokumentów:

• ewidencja przychodów i kosztów, aby na koniec roku sporządzić sprawozdanie finansowe Wspólnoty
• ewidencja rozrachunków, czyli wszystkich należności i zobowiązań
• ewidencja stanu środków pieniężnych, takich jak saldo konta bankowego
• ewidencja stanu środków funduszu remontowego lub innych funduszy celowych, o ile Wspólnota takie posiada

Zarząd ma również obowiązek prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową, czyli uproszczoną księgowość kosztów zarządzania oraz zaliczek pobieranych od członków Wspólnoty na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Każdy członek Wspólnoty ma uprawnienia do osobistego wglądu do dokumentacji prowadzonej przez Zarząd, który nie może ograniczać prawa do kontrolowania jego działań, np. przez odmowę udostępnienia dokumentacji finansowej. Odmowa wglądu, a tym samym ukrywanie operacji finansowych Wspólnoty Mieszkaniowej powinno być sygnałem do zmiany zarządu.

Więcej o zakresie obowiązków i odpowiedzialności zarządcy i administratora Wspólnoty Mieszkaniowej dowiesz się z filmu „Zarządzanie”. Zapraszamy!