Wspólnota mieszkaniowa – co to jest?

Gdy kupujemy mieszkanie w bloku lub kamienicy, warto wiedzieć czym jest Wspólnota mieszkaniowa.

Powstaje ona już po zakupie pierwszego lokalu w całej inwestycji. Inwestycja dzieli się wtedy na dwie nieruchomości posiadające dwie odrębne księgi wieczyste – budynkową i lokalową dla każdego odrębnego lokalu.

Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości – zwykle jednego budynku wraz z otaczającym terenem. Wspólnota jest w pewnym sensie „stowarzyszeniem” do którego przystępuje się automatycznie w momencie nabycia lokalu. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe, na przykład poprzez zakup garażu czy innej nieruchomości. Może również zaciągać zobowiązania takie jak kredyt bankowy oraz pozywać do sądu – na przykład dewelopera, który nie usuwa wad czy usterek budynku. Wspólnota może też wchodzić w stosunek pracy jako pracodawca, na przykład zatrudniając pracowników odpowiedzialnych za sprzątanie budynku, utrzymanie gruntów czy drobne naprawy.

Wspólnota zwykle posiada:

• nazwę składającą się ze słów „wspólnota mieszkaniowa” oraz oznaczenia danej nieruchomości np. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. Grenia 20 w Krakowie;
• posiada też zarząd lub zewnętrznego zarządcę oraz zgromadzenie ogółu właścicieli;
• posiada siedzibę – zwykle to adres jednego z członków zarządu lub adres zarządcy czy administratora;
• ponad to REGON – nadany przez Główny Urząd Statystyczny;
• NIP – nadany przez właściwy Urząd skarbowy oraz
• konto bankowe

Jeśli budynek zawiera nie więcej niż trzy lokale, wtedy może funkcjonować jako tzw. Mała Wspólnota mieszkaniowa, która działa na podstawie ustawy o własności lokali, a zarządzanie taką wspólnotą mieszkaniową odbywa się w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego.

Jeżeli jednak nieruchomość składa się z więcej niż trzech lokali, tworzą one tzw. Dużą Wspólnotę mieszkaniową i powołanie zarządu jest obowiązkiem jej członków. Zarząd wspólnoty odpowiednią uchwałą powołują właściciele lokali. Członkiem zarządu wspólnoty może być osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lub spoza ich grona. Zarząd jest organem wewnętrznym wspólnoty, a jego działanie jest działaniem samej wspólnoty.

Ponieważ zarządzanie wspólnotą jest skomplikowane i rodzi sporą odpowiedzialność, a ustawa nakłada na takiego zarządcę duże wymagania właśnie ze względu na tę odpowiedzialność, wiele Wspólnot wybiera potencjalnie korzystniejsze dla mieszkańców rozwiązanie jakim jest zatrudnienie zewnętrznego zarządcy nieruchomości. W praktyce, powierzenie zarządu przedsiębiorcy lub spółce zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami następuje w umowie notarialnej lub w formie uchwały wspólnoty, protokołowanej przez notariusza.

Jeśli Wspólnota wybrała zarząd osobowy spośród grona właścicieli, wtedy obowiązki wykonawcze najczęściej powierza profesjonalnemu administratorowi. Powszechnie i mylnie mówi się, że taki administrator „zarządza”, tymczasem główna odpowiedzialność za zarządzanie wspólnotą spoczywa nadal na osobach wybranych do zarządu, a odpowiedzialność administratora ograniczona jest do zakresu określonego w umowie między nim a zarządem.

Więcej o zakresie obowiązków i odpowiedzialności zarządcy i administratora dowiesz się z filmu „Zarządzanie”. Zapraszamy!